Is een lekkend dak een verborgen gebrek?

Daklekkage na de koop van een woning roept juridische vragen op

Je hebt net een huis gekocht, de sleuteloverdracht is achter de rug, en je kijkt uit naar een nieuwe fase in je leven. Maar dan, kort na de verhuizing, ontdek je iets waar je niet op gerekend had: het dak lekt. Water sijpelt langs de muren, er ontstaan vochtplekken op het plafond of je ruikt een muffe geur van schimmel. De vreugde over je nieuwe woning maakt plaats voor onzekerheid. Want hoe zit dat eigenlijk? Is een lekkend dak een verborgen gebrek, en kun je de vorige eigenaar aansprakelijk stellen?

Een daklekkage kan inderdaad onder de noemer ‘verborgen gebrek’ vallen, maar niet in alle gevallen. In juridische zin zijn verborgen gebreken gebreken die pas na de koop aan het licht komen, maar die zo ernstig zijn dat ze normaal gebruik van de woning belemmeren. Of er sprake is van een verborgen gebrek bij een lekkend dak hangt af van verschillende factoren, zoals de aard van de lekkage, de staat van onderhoud, en de informatie die tijdens het verkoopproces is gedeeld. Daarom is het belangrijk om goed te begrijpen wat je rechten en plichten zijn bij een daklekkage na aankoop.

Wat is een verborgen gebrek precies?

Een verborgen gebrek is een gebrek dat bij de koop van een woning niet zichtbaar was, dat de koper bij normaal gebruik van het huis niet had hoeven verwachten, én dat pas na de overdracht wordt ontdekt. De wet stelt dat de verkoper verplicht is om zulke gebreken te melden als hij ervan op de hoogte was. Doet hij dat niet, dan kan de koper in sommige gevallen een schadevergoeding eisen of herstel eisen via de rechter.

Bij een lekkend dak is de vraag dus: wist de verkoper van het probleem? Was de lekkage bekend, was deze eerder gerepareerd, of heeft hij sporen daarvan bewust weggewerkt? Als blijkt dat de verkoper het gebrek heeft verzwegen of bewust informatie heeft achtergehouden, dan kun je spreken van een verborgen gebrek met juridische consequenties. Maar als het om een lekkage gaat die ook de verkoper niet kon kennen, dan ligt de situatie anders.

De rol van de koopakte en ouderdomsclausule

Bij de meeste woningverkopen in Nederland wordt gebruikgemaakt van een standaard koopakte, waarin staat dat de koper het huis koopt “in de staat waarin het zich op dat moment bevindt”. Daarbij wordt vaak ook een ouderdomsclausule opgenomen. Die clausule stelt dat de koper zich bewust is van de leeftijd van de woning en de bijbehorende risico’s. Hiermee beschermt de verkoper zich deels tegen aansprakelijkheid voor gebreken die horen bij een oudere woning, zoals slijtage aan leidingen, kozijnen of dakconstructies.

Toch betekent deze clausule niet dat de verkoper overal van wordt vrijgesteld. Als het dak bij verkoop al lekte of zichtbaar gebreken vertoonde die de verkoper had moeten melden, dan blijft hij verantwoordelijk. Zeker als hij eerdere lekkages heeft laten herstellen of als er bijvoorbeeld vochtplekken waren weggewerkt vóór de bezichtiging. Dan kan er alsnog sprake zijn van een verborgen gebrek, ondanks de ouderdomsclausule.

Vrijblijvend contact is een lekkend dak een verborgen gebrek?

Wie is aansprakelijk bij een lekkend dak?

Of de verkoper aansprakelijk is voor een daklekkage na aankoop, hangt af van drie dingen: wat wist hij, wat heeft hij gedeeld, en wat mocht jij als koper verwachten? Als de lekkage pas ná aankoop ontstaat door omstandigheden die niemand had kunnen voorzien, zoals stormschade of plotselinge slijtage, dan ligt de aansprakelijkheid bij jou als nieuwe eigenaar.

Maar als blijkt dat de lekkage al bestond vóór de overdracht en dat de verkoper die heeft verzwegen of niet heeft gemeld, dan kun je hem mogelijk aanspreken op non-conformiteit. Dat houdt in dat het huis niet voldoet aan wat je op basis van de koopakte en mededelingen mocht verwachten. In dat geval kun je eisen dat de schade wordt vergoed, dat de lekkage wordt gerepareerd of – in extreme gevallen – dat de koop deels wordt teruggedraaid.

Wel is het belangrijk dat je als koper zelf ook onderzoek hebt gedaan. Bij oudere woningen wordt verwacht dat je een bouwkundige keuring laat uitvoeren. Als je dat hebt nagelaten, wordt het moeilijker om aan te tonen dat je het gebrek niet had kunnen weten. Laat je daarentegen wél een keuring uitvoeren en constateert de inspecteur geen lekkage, dan sta je sterker als de lekkage toch blijkt te bestaan.

Hoe bewijs je dat de lekkage een verborgen gebrek is?

Het aantonen van een verborgen gebrek vereist bewijs. Dat begint met het goed vastleggen van de schade. Maak duidelijke foto’s van de lekkage, van de plekken waar water binnenkomt, en van eventuele waterschade aan plafonds, muren of vloeren. Laat vervolgens een expert, zoals een dakdekker of bouwkundige, beoordelen wat de oorzaak is van het lek. Belangrijk daarbij is dat deze aangeeft hoe lang het probleem waarschijnlijk al bestaat. Hoe ouder het lek, hoe groter de kans dat het al bestond vóór de overdracht.

Ook e-mails, berichten of mondelinge mededelingen van de verkoper kunnen van belang zijn. Heeft de verkoper tijdens de bezichtiging bijvoorbeeld gezegd dat het dak recent nog is gecontroleerd of dat er nooit problemen zijn geweest, dan kun je daar juridisch op terugvallen. Heb je bewijs dat hij informatie heeft achtergehouden of bewust heeft misleid, dan kun je via een advocaat een schadeclaim indienen of in gesprek gaan over een schikking.

Wat kun je doen als je vermoedt dat je met een verborgen gebrek zit?

Als je denkt dat je lekkage een verborgen gebrek is, is het belangrijk om snel te handelen. Stuur de verkoper een aangetekende brief waarin je hem aansprakelijk stelt voor de schade. Doe dit bij voorkeur binnen twee maanden nadat je het gebrek hebt ontdekt. Wacht je langer, dan loop je het risico dat je rechten vervallen. Laat het gebrek daarna goed vastleggen door een onafhankelijke partij en overleg met een jurist over de vervolgstappen.

Veel geschillen over verborgen gebreken worden in eerste instantie opgelost via overleg of mediation. Pas als dat niet lukt, volgt een gerechtelijke procedure. De uitkomst daarvan is afhankelijk van de bewijslast, de ernst van het gebrek en de omstandigheden rond de koop. In de praktijk komt het regelmatig voor dat verkopers alsnog bijdragen aan de herstelkosten om een rechtszaak te voorkomen.

Conclusie: is een lekkend dak een verborgen gebrek?

Een lekkend dak kan zeker een verborgen gebrek zijn, maar dat hangt volledig af van de omstandigheden. Was de lekkage al aanwezig tijdens de verkoop, heeft de verkoper dat verzwegen, en had jij als koper het niet kunnen weten? Dan kun je de verkoper aansprakelijk stellen. Maar als het om een lek gaat dat pas ná de koop is ontstaan, of als je geen keuring hebt laten uitvoeren, dan is de kans op vergoeding kleiner.

Daarom is het bij aankoop van een woning belangrijk om alert te zijn. Laat een bouwkundige keuring uitvoeren, stel gerichte vragen over de staat van het dak en bewaar alle communicatie. Ontdek je tóch een lekkage, wacht dan niet te lang met handelen. Des te sneller je reageert, des te groter de kans op een goede oplossing.